La fracción V no es solo "inmobiliarias": cubre tres actividades distintas —construcción, desarrollo de bienes inmuebles e intermediación en la transmisión de la propiedad o en la constitución de derechos sobre ellos—, siempre que se involucren operaciones de compra o venta por cuenta o a favor de clientes. En las tres identificas en toda operación, sin umbral, y presentas Aviso al SPPLD desde 8,025 UMAs.
La calidad de sujeto obligado no la otorga la autoridad: la genera el hecho de realizar la Actividad Vulnerable de forma habitual o profesional. Nadie te notifica que ya lo eres. Si te reconoces en esta lista, lo eres desde tu primera operación:
Criterio 3 del SAT — Fracción V y fracción V Bis a la vez. La fracción V es la construcción o desarrollo de inmuebles y la intermediación en la transmisión de propiedad o constitución de derechos, cuando se involucren operaciones de compra o venta. La fracción V Bis es la recepción de recursos destinados a un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta. Un desarrollador inmobiliario puede realizar la fracción V cuando se involucre en la compraventa de un inmueble, y también estar en el supuesto de la fracción V Bis cuando reciba recursos y los utilice para llevar a cabo un desarrollo inmobiliario en específico.
Es el criterio con más consecuencias prácticas de los doce: una misma desarrolladora puede ser sujeto obligado por dos supuestos a la vez, con dos altas en el padrón, dos formatos de Aviso y dos juegos de obligaciones. Estar dado de alta por la fracción V no cubre la V Bis.
El propio SAT precisa que estas respuestas «tienen carácter orientativo e informativo y para consulta en general, por lo que en ningún caso constituyen un acto de autoridad en términos del artículo 3 de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo, ni una interpretación en términos de la fracción I del artículo 3 del Reglamento», y que no son recurribles. Orientan, no obligan: son la lectura de la autoridad que aplica la norma, que es justamente lo que las hace útiles, pero no sustituyen al texto legal ni a la asesoría sobre un caso concreto. Los doce criterios completos están en los criterios del SAT sobre la reforma de 2025.
“La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.”Art. 17, fracción V LFPIORPI
Los montos que la ley expresa en salarios mínimos se leen hoy en UMAs, por el decreto de desindexación del salario mínimo. Por eso todos los umbrales de esta página están en UMAs y su equivalente en pesos se recalcula cada 1 de febrero, cuando el INEGI publica el nuevo valor.
| Concepto | Umbral en UMAs | Equivalente en pesos | Cómo se mide |
|---|---|---|---|
| Identificación del cliente | Sin umbral | Toda operación | La fracción V no fija monto: se identifica en toda operación de compra o venta por cuenta o a favor del cliente. |
| Aviso al SPPLD | 8,025 UMAs | $941,412.75 | Por acto u operación. |
| Límite de efectivo | 8,025 UMAs | $941,412.75 | Art. 32 fr. I LFPIORPI |
Calculado con la UMA vigente desde el 1 de febrero de 2026: $117.31 diarios (INEGI). Los umbrales están fijados en UMAs por la ley y las RCG: la cifra en pesos cambia cada 1 de febrero, la cifra en UMAs no.
Los umbrales de las 17 fracciones, con su histórico de UMA para reconstruir avisos de ejercicios anteriores, están en la tabla comparativa de umbrales.
Dónde empieza cada obligación, sobre el mismo eje. Las dos compuertas del recorrido —identificar y avisar— caen en puntos distintos, y entre ellas hay un tramo que casi siempre se lee mal.
Las siguientes obligaciones son propias de tu actividad y son las que se revisan primero en una visita de verificación:
Anexos 3 a 8 — expediente único de identificación. Los formatos de identificación del cliente y del beneficiario controlador. Definen qué documento pides, qué campo capturas y qué se vale como comprobante de domicilio. El expediente se integra por cliente y se alimenta con cada operación. Por el tipo de cliente que atiendes, los formatos que vas a usar son:
Formato de Aviso de tu Actividad Vulnerable. El anexo del Aviso fija los campos obligatorios y el catálogo de claves. Un Aviso con un campo del catálogo equivocado se rechaza igual que uno incompleto.
Cómo se arma el expediente documento por documento está en el expediente único de identificación, y el trámite del envío en cómo presentar un Aviso en el SPPLD.
El SAT publica, por cada Actividad Vulnerable, un paquete operativo que casi nadie usa y que resuelve la mayoría de los rechazos de Avisos:
Están en Inmuebles, en el portal del SPPLD.
Si tu Aviso se rechaza, el esquema XSD y el ejemplo de XML son el camino más corto para encontrar el campo que falla — cómo leer un rechazo.
Vale la pena tener a la mano otras dos páginas del portal: Criterios por reforma (DOF 16/07/2025) y Preguntas frecuentes y criterios. Son la interpretación de la autoridad que aplica la norma.
Las multas de la LFPIORPI están fijadas en UMAs y las impone el SAT. Las cifras en pesos de abajo se calculan con la UMA vigente.
| Supuesto | Multa | Fundamento |
|---|---|---|
| No atender los requerimientos de información del SAT | 200 a 2,000 UMAs$23,462.00 a $234,620.00 | Art. 53 fr. I en relación con el Art. 54 fr. I LFPIORPI |
| No identificar al cliente o usuario, no integrar el expediente único de identificación o no conservarlo los 10 años | 200 a 2,000 UMAs$23,462.00 a $234,620.00 | Art. 53 fr. II en relación con el Art. 54 fr. I LFPIORPI |
| No presentar el Aviso cuando el SAT ya lo requirió, o incumplir la prohibición de operar en efectivo del Art. 32 | 2,000 a 10,000 UMAs$234,620.00 a $1,173,100.00 | Art. 53 fr. III en relación con el Art. 54 fr. II LFPIORPI |
| Omitir el Aviso, presentarlo fuera de plazo o presentarlo sin cumplir los requisitos | 10,000 a 65,000 UMAs$1,173,100.00 a $7,625,150.00o del 10% al 100% del valor del acto u operación cuando sea cuantificable en dinero, la que resulte mayor | Art. 53 fr. IV en relación con el Art. 54 fr. III LFPIORPI |
| Recibir efectivo por encima del límite del Art. 32 (o fraccionar la operación para no rebasarlo) | Del 10% al 100% del valor del acto u operación, además de la nulidad del pago en efectivo | Arts. 32 y 54 fr. III LFPIORPI |
| Reincidencia en la omisión de Avisos por parte de quien opera con patente, permiso, concesión o autorización | Cancelación definitiva de la patente de agente aduanal, del permiso de juegos y sorteos o de la habilitación de corredor público | Art. 55 LFPIORPI |
Calculado con la UMA vigente desde el 1 de febrero de 2026: $117.31 diarios (INEGI).
Ojo con el efectivo. En tu actividad el límite del Art. 32 es de 8,025 UMAs ($941,412.75) por operación (Art. 32 fr. I LFPIORPI). Rebasarlo no se sanciona como omisión de Aviso: se sanciona con del 10% al 100% del valor del acto u operación, y el pago en efectivo es nulo.
| Conducta | Pena | Fundamento |
|---|---|---|
| Proporcionar información, documentación o datos falsos al SAT, o presentar Avisos con información falsa | Prisión de 2 a 8 años y de 500 a 2,000 días multa | Art. 62 LFPIORPI |
| Revelar o divulgar indebidamente la información, datos o imágenes del sistema de Avisos. El sujeto activo de la fracción I son los servidores públicos que intervienen en el sistema; la fracción II alcanza a cualquiera que revele o divulgue sin autorización. | Prisión de 4 a 10 años y de 500 a 2,000 días multa | Art. 63 LFPIORPI |
Los días multa no se convierten con la UMA: se calculan sobre la percepción neta diaria del sentenciado (Art. 29 del Código Penal Federal).
El desglose completo, con los supuestos de reincidencia y de condonación, está en multas y sanciones de la LFPIORPI.
El umbral es solo del Aviso. La identificación no tiene monto mínimo: un departamento de 3,000 UMAs exige el mismo expediente que uno de 20,000. Es el hallazgo más común en visitas al sector.
La operación es la compraventa completa, no el pago del mes. Un inmueble de 9,000 UMAs pagado en 24 mensualidades es una operación sujeta a Aviso, no 24 operaciones exentas.
Cuando paga alguien distinto al comprador —un familiar, una empresa del grupo, un socio— tienes que documentar la relación y el origen de esos recursos, o declinar la operación.
El tope duro para inmuebles es de 8,025 UMAs en efectivo. Rebasarlo no se sanciona como omisión de Aviso: se sanciona con del 10% al 100% del valor de la operación, y el pago en efectivo es nulo.
El Acuerdo 115/2026, publicado en el DOF el 7 de agosto de 2026, entra en vigor el 30 de noviembre de 2026. La mayor parte de las obligaciones operativas son exigibles hasta el 1 de marzo de 2027, y los mecanismos automatizados de monitoreo hasta el 1 de junio de 2027. Cuatro cosas que conviene tener listas:
El Transitorio Primero fija la entrada en vigor. Los transitorios Segundo, Tercero, Cuarto y Sexto llevan al 1 de marzo de 2027 la evaluación de riesgo, el manual, los capítulos de debida diligencia y los procedimientos de selección de personal. Los mecanismos automatizados de monitoreo, al 1 de junio de 2027 por el Transitorio Noveno.
El Acuerdo manda un orden de prelación. Primer escalón: la persona física —o el grupo de personas físicas— que directa o indirectamente sea titular o posea el 25% o más del capital social. Y por control efectivo, quien mantenga los derechos para ejercer el voto respecto de más del veinticinco por ciento. Cada supuesto está redactado distinto, y ahí está la diferencia: «o más» alcanza al socio con exactamente esa participación; «más del» lo deja fuera.
La evaluación semestral es del perfil transaccional del cliente, para determinar si hay que modificarlo. Se hace sobre clientes cuyo acto u operación se realizó al menos con seis meses de anticipación.
Los Avisos se rechazan más por clave de catálogo desactualizada que por datos faltantes. Antes del 30 de noviembre conviene cargar los catálogos vigentes y probar un Aviso con cada tipo de operación que manejas.
El calendario completo de exigibilidad, el checklist previo al 30 de noviembre de 2026 y lo que todavía falta publicar de la autoridad están en qué cambia con las Reglas de Carácter General 2026.
No: el arrendamiento tiene su propia fracción, la XV, con umbrales mensuales distintos. La fracción V es construcción, desarrollo e intermediación en la transmisión de la propiedad.
La fracción V alcanza los servicios de construcción o desarrollo "en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes". Una constructora que solo ejecuta obra para un tercero, sin intervenir en la compraventa, normalmente queda fuera; conviene documentar ese análisis por escrito.
Los dos, por conceptos distintos. La inmobiliaria por la intermediación (fracción V) y el notario por el acto que formaliza (fracción XII). No se sustituyen entre sí.
Sí. La obligación nace con la operación de compra o venta, no con la escritura. En preventa hay que integrar el expediente desde el apartado y el enganche.
Se integra el expediente con el formato de persona física extranjera: pasaporte o documento migratorio vigente, comprobante de domicilio y los datos de identificación fiscal de su país de residencia.
Ikán cubre la fracción V en producción: expediente doble comprador/vendedor, control de parcialidades y forma de pago, beneficiario controlador y catálogos del Aviso precargados.
Vuelve al centro de conocimiento de la Ley Antilavado o revisa las 17 actividades vulnerables del Art. 17.
Los umbrales están expresados en UMAs y los pesos se calculan con la UMA vigente. Calculado con la UMA vigente desde el 1 de febrero de 2026: $117.31 diarios (INEGI).
Información actualizada al 21 de agosto de 2026, con base en el Acuerdo 115/2026 publicado en el DOF el 7 de agosto de 2026 (nota 5795797) y en la información publicada por el SAT en el Portal de Prevención de Lavado de Dinero. El Acuerdo es una reforma y reproduce solo los artículos que modifica; para los demás rige el texto vigente. Contenido informativo, no constituye asesoría legal.
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